Les diagnostics exigés dans tous les cas
Quel que soit le bien, deux diagnostics sont systématiques : le DPE, qui doit figurer dès l'annonce, et l'ERP, l'état des risques et pollutions, qui recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et le potentiel radon de la commune.
L'ERP doit dater de moins de 6 mois au jour de la signature : c'est le diagnostic le plus souvent périmé au moment de l'acte.
Les diagnostics liés à l'année de construction
Trois dates structurent l'ensemble du dossier :
- Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 : repérage amiante des matériaux et produits de la liste A et B obligatoire.
- Construction antérieure au 1er janvier 1949 : constat de risque d'exposition au plomb (CREP) obligatoire.
- Installation intérieure de gaz ou d'électricité de plus de 15 ans : état de l'installation obligatoire, valable 3 ans.
Les diagnostics liés au bien et à sa localisation
En copropriété, le mesurage Loi Carrez de la surface privative est obligatoire : une erreur de plus de 5 % permet à l'acquéreur d'exiger une réduction du prix. Dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral — c'est le cas d'une grande partie de la Seine-Saint-Denis et de la Seine-et-Marne — l'état relatif à la présence de termites est exigé et n'est valable que 6 mois.
Si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, un contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, réalisé par le SPANC, doit également être fourni.
Ce que vous risquez en cas d'oubli
L'absence d'un diagnostic au dossier prive le vendeur de la clause d'exonération des vices cachés sur le point concerné. En pratique, l'acquéreur peut demander une réduction du prix ou l'annulation de la vente, et le notaire refusera le plus souvent de signer tant que le dossier est incomplet.
Un DPE erroné engage la responsabilité du vendeur depuis que le document est opposable : d'où l'importance d'un diagnostiqueur certifié et couvert par une assurance RC professionnelle.
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